Ακόμη και ένα μικρό λάθος στο Κτηματολόγιο μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Από την αδυναμία μεταβίβασης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας, μέχρι και την απώλεια του δικαιώματος κυριότητας, η παραμικρή ανακρίβεια στα στοιχεία ενός ακινήτου μπορεί να μπλοκάρει κάθε διαδικασία αξιοποίησης.
Η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου, που αναμένεται το επόμενο διάστημα, φέρνει στην επιφάνεια πλήθος προβλημάτων, κυρίως λόγω της λανθασμένης εγγραφής δικαιωμάτων χιλιάδων ιδιοκτητών και της εσφαλμένης καταγραφής της περιουσιακής τους κατάστασης.
Σύμφωνα με ειδικούς, τα προβλήματα αυτά συνήθως δεν εντοπίζονται στη φάση της κτηματογράφησης. Έτσι, σε αρκετές περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ήδη συνταχθεί, παρατηρούνται σημαντικές αποκλίσεις – ακόμη και 50% – ανάμεσα στο πραγματικό εμβαδόν των ακινήτων και στα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στη βάση δεδομένων.
1. Πού οφείλονται τα λάθη στο Κτηματολόγιο;
Τα συνηθέστερα αίτια είναι:
- Η έλλειψη σαφώς καθορισμένων ορίων (για παράδειγμα, χωρίς φράχτες ή φυσικά σημάδια).
- Παλαιές μετρήσεις με ανακριβείς μεθόδους.
- Συμβόλαια που αναφέρουν εκτάσεις «κατά προσέγγιση».
- Διαφορές μεταξύ εμβαδού συμβολαίου και ψηφιακού υποβάθρου του Κτηματολογίου.
2. Πώς εντοπίζονται αυτά τα λάθη; Μερικά ενδεικτικά παραδείγματα ως απάντηση στο προαναφερόμενο ερώτημα:
- Ενας ιδιοκτήτης ανακαλύπτει ότι το οικόπεδό του εμφανίζεται μικρότερο στο Κτηματολόγιο από ό,τι στο συμβόλαιο.
- Μια ιδιοκτησία φαίνεται μετατοπισμένη στον χάρτη και επικαλύπτεται με γειτονικό ακίνητο.
- Δύο γείτονες διαφωνούν για τα όρια, καθώς το Κτηματολόγιο αποτυπώνει διαφορετική γραμμή από αυτή που μέχρι πρότινος γνώριζαν.
- Σε παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας, η έκταση αναφέρεται αόριστα «περίπου δύο στρέμματα», χωρίς σαφείς διαστάσεις.
Διευκρίνιση: σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, το πρόβλημα γίνεται αντιληπτό όταν προκύπτει ανάγκη για μεταβίβαση, έκδοση οικοδομικής άδεις και γενικά για την αξιοποίηση του ακινήτου.
3. Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη στα γεωμετρικά στοιχεία;
Τα λάθη στο Κτηματολόγιο δεν είναι τυχαία. Προκύπτουν κυρίως από τον τρόπο που δηλώθηκαν ή αποτυπώθηκαν τα ακίνητα. Ετσι, έχουμε:
(Α): Λάθη στο εμβαδόν.
Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες βλέπουν μικρότερη ή μεγαλύτερη έκταση από αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο.
Πού οφείλονται;
- Σε παλιά τοπογραφικά χωρίς σύγχρονες μετρήσεις.
- Σε συμβόλαια με αόριστες αναφορές («περίπου», «κατά προσέγγιση»).
- Στη διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και ψηφιακά υπολογισμένου εμβαδού.
Ενα παράδειγμα:
Ιδιοκτήτης δηλώνει 1.000 τετραγωνικά μέτρα, αλλά στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται δηλωμένα 920 τετραγωνικά μέτρα.
(Β): Λάθη στη θέση του ακινήτου.
Ακίνητα εμφανίζονται «μετατοπισμένα», με αποτέλεσμα να «εισβάλλουν» σε γειτονικές ιδιοκτησίες ή να χάνουν μέρος της πραγματικής τους έκτασης.
Συμβαίνουν:
- Από έλλειψη συντεταγμένων.
- Από πρόχειρη αποτύπωση κατά τη δήλωση.
- Από μη ύπαρξη σαφών ορίων στο έδαφος.
Εξαιτίας των προαναφερόμενων λαθών, το ακίνητο μπορεί να φαίνεται ότι «μπαίνει» σε ξένη ιδιοκτησία.
(Γ): Λάθη στα όρια (επικαλύψεις)
Από τις πιο συχνές αιτίες συγκρούσεων μεταξύ γειτόνων. Το Κτηματολόγιο αποτυπώνει όρια που δεν συμφωνούν με αυτά που γνώριζαν οι ιδιοκτήτες.
Συμβαίνουν:
- Επειδή δεν υπήρχαν φράχτες ή φυσικά όρια.
- Επειδή υπάρχουν διαφορετικές δηλώσεις από όμορους ιδιοκτήτες.
- Επειδή υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ παλιών τίτλων.
Αποτέλεσμα αυτών των λαθών είναι δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα γης.
(Δ): Ασαφή παλιά συμβόλαια.
Τίτλοι που αναφέρουν εκτάσεις «κατά προσέγγιση» χωρίς διαστάσεις δημιουργούν σήμερα σοβαρά προβλήματα ταυτοποίησης.
Παράδειγμα: αγρός δύο στρεμμάτων που συνορεύει με διάφορους «δήθεν» ιδιοκτήτες.
Το πρόβλημα εδώ έγκειται στο γεγονός ότι δεν υπάρχουν διαστάσεις ή σαφή όρια. Κι αυτό αφήνει περιθώρια ερμηνείας.
(Ε): Λάθη λόγω μη δήλωσης ή εξαιτίας λάθους στη δήλωση.
Ακίνητα που δεν δηλώθηκαν ή δηλώθηκαν με λάθος τρόπο εμφανίζονται ακόμη και ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Ενδεικτικές περιπτώσεις:
- Δεν δηλώθηκε καθόλου το ακίνητο.
- Δηλώθηκε λάθος ιδιοκτήτης.
- Δηλώθηκαν λάθος στοιχεία.
Ποια είναι η συνέπεια; Το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή ό,τι ανήκει σε τρίτο πρόσωπο.
4. Μπορούν να διορθωθούν αυτά τα λάθη;
Ναι. Παρότι οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποκτούν ισχυρή νομική ισχύ, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης όταν διαπιστωθούν σφάλματα. Οι διορθώσεις μπορεί να αφορούν: το εμβαδόν, τα όρια, τη θέση του ακινήτου, αλλά και τη γεωμετρική μορφή.
5. Ποιος είναι ο ρόλος του τοπογράφου – μηχανικού στη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων;
Η συμμετοχή του μηχανικού στην ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης δεν περιορίζεται μόνο στη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος, το οποίο συνοδεύει την εγγραπτέα πράξη. Ειδικότερα, στις περιπτώσεις όπου η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στη γεωμετρία των γεωτεμαχίων, ο μηχανικός οφείλει να έχει προβεί σε σχετική αποτύπωση επί του κτηματογραφικού διαγράμματος που εκδίδεται προηγουμένως από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, και το οποίο θα αποτελέσει υπόβαθρο για την αποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών που επέρχονται στο γεωτεμάχιο.
Ετσι, εισάγεται ο όρος «Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών» (ΔΓΜ). Σε αυτό, απεικονίζονται οι γεωμετρικές μεταβολές που επέρχονται στα γεωτεμάχια, αποδίδοντας τις κορυφές τους με συντεταγμένες στο σύστημα ΕΓΣΑ 87. Ετσι, εξασφαλίζεται η τήρηση και η ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων. Ανάλογη εργασία εκτελείται από τον μηχανικό και κατά την υποβολή αιτημάτων για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των Κτηματολογικών Διαγραμμάτων.
6. Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών;
Αυτή υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ των όσων φαίνονται στο Κτηματολόγιο και των όσων ισχύουν στην πράξη. Επίσης, η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο, π.χ. κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου, ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.
7. Πώς γίνεται η διόρθωση;
Η διόρθωση μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:
(Ι) Εξωδικαστικά με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, όταν δεν υπάρχει διαφωνία.
(ΙΙ) Δικαστικά, όταν υπάρχει αμφισβήτηση δικαιωμάτων ή διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.
Σημειώνεται πως σε πολλές περιπτώσεις προηγείται και διαδικασία διαμεσολάβησης, η οποία είναι πλέον υποχρεωτική, ιδίως στην περίπτωση που το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή έχει «καταχωρισθεί» σε τρίτο πρόσωπο.
8. Πότε διορθώνονται εξωδικαστικά;
Η εξωδικαστική διαδικασία είναι η πιο απλή και γρήγορη – αλλά δεν εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις. Γενικά, μπορεί να λυθεί το θέμα εξωδικαστικά όταν δεν υπάρχει διαφωνία ή αμφισβήτηση δικαιώματος
Ενδεικτικές περιπτώσεις:
- Πρόδηλα σφάλματα (λάθος όνομα, ΑΦΜ, στοιχεία συμβολαίου, λάθος αριθμοί ή καταχωρίσεις).
- Μικρές ή τεχνικές γεωμετρικές αποκλίσεις (διαφορά στο εμβαδόν χωρίς διαφωνία, μικρή μετατόπιση ορίων).
Προϋπόθεση: να συμφωνούν όλοι οι εμπλεκόμενοι (γειτονικά ακίνητα).
- Διορθώσεις με νέα στοιχεία (νέο τοπογραφικό, διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών).
- Αλλαγές από ήδη καταχωρισμένες πράξεις (συμβόλαια που είχαν γίνει πριν από τις πρώτες εγγραφές, υποθήκες, διοικητικές πράξεις).
Σημείωση: σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα σχέδια και δικαιολογητικά.
9. Πότε η υπόθεση φθάνει στα δικαστήρια;
Γενικά όταν υπάρχει διαφωνία για το ποιος έχει δικαίωμα ή για τα όρια.
Μερικά παραδείγματα:
(Α) Διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών (δύο γείτονες διεκδικούν το ίδιο τμήμα).
(Β) Αμφισβήτηση κυριότητας (όταν άλλος εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης ή υπάρχει λάθος δικαιούχος).
(Γ) Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» (σε αυτήν την περίπτωση αν δεν αποδεικνύεται εύκολα το δικαίωμα, τότε απαιτείται αγωγή).
(Δ) Σοβαρές γεωμετρικές μεταβολές με σύγκρουση (για παράδειγμα, μεγάλη αλλαγή ορίων ή μετατόπιση που επηρεάζει γείτονες).
(Ε) Οταν απορριφθεί η εξωδικαστική αίτηση (στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προσφύγει δικαστικά).
10. Τι έγγραφα απαιτούνται για να γίνει διόρθωση;
Απαιτούνται:
- Η αίτηση διόρθωσης.
- Το αντίγραφο συμβολαίου.
- Το τοπογραφικό διάγραμμα.
- Το Κτηματογραφικό Διάγραμμα ή ΔΓΜ.
11. Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;
Η αδράνεια μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες, όπως:
- Ο αναγραφόμενος στο Κτηματολόγιο να θεωρείται νόμιμος ιδιοκτήτης.
- Ο πραγματικός ιδιοκτήτης να χάσει το δικαίωμά του.
- Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» περιέρχονται στο Δημόσιο.
- Να χάνονται μη δηλωμένα δικαιώματα (π.χ. υποθήκες).
Κτηματολόγιο: Το κρίσιμο λάθος που μπορεί να σας κοστίσει το ακίνητο – Τι να προσέξετε 2026 IUSTITIA.BG – Investigations 2009-2026 2026-04-25 01:29:08 Τελευταία νέα, παγκόσμια νέα, νέα χώρας, τα πιο σημαντικά νέα, τα τελευταία νέα, τα πιο σημαντικά, τα τελευταία της ημέρας, Δικαιοσύνη, Petar Nizamov, Φτερά, Petar Nizamov- Φτερά, Δικαιοσύνη bg, iustitia.bg, iustitia, iusticia, usticia, έρευνα, Μπουργκάς, Βουλγαρία, νέα, έκτακτα νέα, τα νέα της ημέρας, νέα της ημέρας, νέα της ημέρας, νέα από σήμερα, νέα της Βουλγαρίας, Τα νέα από τη Βουλγαρία, blitz news, κορυφαία νέα, τα πιο σημαντικά, τα πιο σχολιασμένα, τελευταία νέα, Μπόικο Μπορίσοφ, νέα, καιρός, κορωνοϊός, νέα, νέα, καιρός, facebook, youtube, facebook, instagram, σημερινά νέα, νέα της τελευταίας στιγμής, νέα σήμερα, σημερινά νέα, νέα, bg news, κορυφαία νέα, καυτά νέα, bg news, ειδησεογραφικός ιστότοπος, όλα τα νέα, news bg, νέα της τελευταίας ώρας, τελευταία, τελευταία νέα bg, νέα από σήμερα, νέα σήμερα, νέα της τελευταίας ώρας, τελευταία νέα, σήμερα, news bg, νέα, news vesti, 24 ώρες news, vesti bg novini, παγκόσμια νέα, πουλί bg, bivol bg, bivol, trud bg novini, τα τελευταία νέα σήμερα, novinite bg news, γεια σου Βουλγαρία, οικόσημο πολιτικού κόμματος, Delyan Peevski, σκανδαλώδες, βουλγαρική εθνική τηλεόραση, ελεύθερη Ευρώπη, τηλεόραση, σκάνδαλο, αποκλειστικό, ζωντανά, ζωντανή τηλεόραση τώρα, τηλεόραση, τηλεόραση online, τηλεοπτικό πρόγραμμα, bg, ζωντανά τώρα, τηλεοπτικά νέα, online, ζωντανή τηλεόραση online, δικαστήριο, δικαστήριο Μπουργκάς, περιφερειακό δικαστήριο Μπουργκάς, δικαστήριο Μπουργκάς, περιφερειακό δικαστήριο Μπουργκάς, περιφερειακό δικαστήριο Μπουργκάς, περιφερειακό δικαστήριο Μπουργκάς, περιφερειακό δικαστήριο Μπουργκάς, εφετείο Μπουργκάς, εισαγγελέας Μπουργκάς, γραφείο εισαγγελίας Μπουργκάς, γραφείο εισαγγελίας Μπουργκάς, γραφείο εισαγγελίας Μπουργκάς, γενικός εισαγγελέας, ivan geshev, εισαγγελέας geshev, tsatsarov, mvr μπουργκάς, odmvr μπουργκάς, odp μπουργκάς, αστυνομία μπουργκάς, περιφερειακή αστυνομία μπουργκάς, εισαγγελέας tsatsarov, υποθέσεις sgs, δικαστήριο Βάρνα, πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου, δικαστικές αποφάσεις σε αστικές υποθέσεις, αποφάσεις σε υποθέσεις, Πλόβντιβ δικαστήριο, δικαστική απόφαση, αποφάσεις υποθέσεων, δικαστήριο Βάρνας, ποινικό, υποθέσεις, περιφέρεια, αποφάσεις περιφερειακού δικαστηρίου, εργασία στο δικαστήριο, πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου, δικαστές του Ανωτάτου Δικαστηρίου, δικαστήριο της Σόφιας, αναπληρωτές δικαστές, Φιλιππούπολη, δικαστήριο Φιλιππούπολης, δικαστές Φιλιππούπολης, Ανώτατο Δικαστήριο, Επιθεώρηση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, Ανώτατο Δικαστικό Συμβούλιο, Ανώτατο Δικαστήριο, Ανώτατο Δικαστικό Συμβούλιο, δικηγόρος, δικηγόρος ποινικών υποθέσεων, δικηγόρος αστικών υποθέσεων, δικηγόρος γαμικών υποθέσεων, δικηγόρος διοικητικού δικαίου, ποινικό δίκαιο, ποινική διαδικασία, αστικό δίκαιο, αστική διαδικασία, διοικητικό δίκαιο, συνταγματικό δίκαιο,
