Les banques prêtent actuellement à 3,35 % en moyenne sur vingt ans, contre plus de 4 % fin 2023. C’est une bonne nouvelle pour les candidats à la propriété, mais elle laisse un goût amer à ceux ayant acheté lorsque les taux étaient au plus haut. Par chance, ils sont peu nombreux dans ce cas car, fin 2023, les banques accordaient leurs financements au compte-goutte.
La production de crédit a ainsi atteint seulement 8,2 milliards en décembre 2023, contre 12,1 milliards en décembre 2024. Le moment est néanmoins venu, pour les propriétaires concernés, de réfléchir à renégocier leur crédit immobilier. „L’opération est intéressante si l’on peut obtenir entre 0,7 point et 1 point de moins que son taux actuel, soit entre 3 % et 3,30 %“, explique Sandrine Allonier, la porte-parole de Vousfinancer. Il n’y a pas d’urgence à se lancer aujourd’hui, car les taux des crédits immobiliers sont en phase d’atterrissage en douceur, mais il serait dommage de rater le coche.
Compenser les frais engendrés
Cela va de soi : il faut un écart de taux d’intérêt suffisamment important pour compenser les frais engendrés par l’opération. Ceux-ci sont constitués des indemnités de remboursement, plafonnées à six mois d’intérêt ou à 3 % du capital restant dû. Auxquels s’ajoutent des frais de dossier facturés par la banque (1 000 euros), les éventuels frais de courtage (2 000 à 3 000 euros) et de nouvelle garantie (1 à 1,50 %). „Comptez au total entre 4 % et 4,50 % du capital restant dû. Ce coût est généralement réintégré dans le nouveau prêt : vous n’aurez rien à débourser immédiatement“, précise Sandrine Allonier. Dans la pratique, plus le montant emprunté et la durée du crédit sont élevés, plus l’économie à la clé est importante. „Il faut par ailleurs être dans les premières années du crédit, lorsque la part d’intérêt est la plus importante, et ne pas avoir l’intention de revendre le bien avant quelques années afin d’amortir le coût du rachat“, conseille Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage.
Lorsque toutes ces conditions sont réunies, l’opération peut se révéler très fructueuse. Prenons l’exemple d’un prêt de 250 000 euros sur 25 ans souscrit en décembre 2023 à 4,40 %, et renégocié à 3,40 % en septembre 2025. A cette date, il reste 279 mois de remboursement, et un capital restant dû de 240 004 euros. „Si notre emprunteur choisit de conserver la durée initiale de son crédit et de réduire sa mensualité, le gain sur le coût total ressort à 21 473 euros, calcule Sandrine Allonier. Il est encore plus intéressant de laisser la mensualité inchangée, mais de réduire la durée restante du crédit à 256 mois : le gain ressort alors à 31 645 euros“.
Comment s’y prendre ? Il faut commencer par aller voir sa banque. „Certaines acceptent de renégocier le taux, généralement à un niveau un peu moins favorable qu’un autre établissement cherchant à capter un nouveau client, mais l’opération reste intéressante car les frais sont moindres, note Ludovic Huzieux. En effet, dans ce cas, il n’y a pas de pénalités de remboursement anticipé ni de frais de garantie.“
L’opération peut aussi être l’occasion de déléguer l’assurance de prêt à un organisme moins coûteux afin de réaliser des économies supplémentaires. „Mais attention : cela signifie qu’il faut refaire un dossier complet et répondre au questionnaire médical. Cela peut être compliqué si vous avez eu un problème de santé depuis l’obtention initiale de votre crédit“, mentionne Ludovic Huzieux. Là encore, il s’agit de réaliser une simulation précise avant de se lancer dans l’opération, en tenant compte à la fois de l’économie réalisée sur le crédit et sur l’assurance.
