Izvanredni profesor na Katedri za radno i socijalno pravo Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu i bivši predsjednik SDP-a Grada Zagreba
„Pola života sam podstanar i non stop se borim za opstanak
Za mnom pokrenut je postupak, pet zadnjih kirija sam kratak“
Dejan Dedović, Mario Đorđević
Povratkom s godišnjih stigla je hrvatska stambena statistika. Da nisu stvarni podaci, bio bi to dobar vic. Ironija. Naime, u drugom tromjesečju prodalo se trećinu manje stanova no prošle godine. Cijene su, naravno, valjda baš zato porasle 13 posto. U Zagrebu gotovo 16. Pad prodaje, jasno, nije izazvao rast cijena. No te brojke sjajno opisuju paradoksalno tržište. Ono na kojem nešto očito ne funkcionira kako bi trebalo. Promet pada, cijena ne. I to u državi koja nije siromašna stanovima. OECD procjenjuje da oko 15 posto stambenog fonda cijele godine stoji prazno. A još desetak služi kratkoročnom turističkom najmu. Sve to u društvu u kojem nam za rezidencijalne potrebe nedostaje oko 237 tisuća stanova.
Imamo, dakle, stanove. Nemamo stanovanje u njima. To nije isto. Stan je imovina. Stanovanje je funkcija. Stan može stajati prazan, rasti mu vrijednost i sasvim pristojno obavljati svoju imovinsku ulogu, a da nikome ne bude dom. U tom možda i jest najkraći opis problema, nekretnina može ekonomski prinositi upravo kad stambeno ne funkcionira. Kako smo do tog došli nije osobito mistično. Početkom devedesetih prodali smo golemi dio društvenog stambenog fonda. Stotine tisuća stanara postale su vlasnici. Za mnoge to je bilo golemo životno poboljšanje i jedna od rijetkih tranzicijskih preraspodjela koja je širokom krugu ljudi dala stvarnu imovinu. No nije se privatizirao samo stan. Privatizirala se i odgovornost za stanovanje. Socijalistički sustav nije bio romantičan. Stanova je nedostajalo, čekalo se na njih, pristup nije bio jednak, ljudi su se snalazili vlastitom gradnjom i vezama. No stanovanje se smatralo javnim i političkim pitanjem. Nakon privatizacije postalo je privatni životni projekt.
Margaret Thatcher svojedobno je neobično iskreno objasnila vlastiti projekt riječima da je ekonomija metoda, a cilj promijeniti „srce i dušu“. Otkup društvenih stanova devedesetih odvija se u sasma drugačijem društvenom i političkom kontekstu. Nije ista ni ideologija. No učinak je sličan, kolektivna sigurnost uzmiče pred privatnom imovinom. Stanar postaje vlasnik, a stambena sigurnost seli se iz kolektivnog aranžmana prema privatnoj imovini pojedinca.
Kod nas su se tome ubrzo pridružile banke. Generacija koja više nije imala društveni stan koji može povoljno otkupiti otkrila je kredite. POS, porezne olakšice, kasnije APN-ove subvencije, desetljećima su slale istu poruku, da riješeno stambeno pitanje znači vlastiti stan. Država nije stvarala ozbiljnu alternativu vlasničkom stanovanju, nego je upravo takav model poticala. Problem je što subvencioniranje kupovne moći na tržištu ograničene ponude ne završava samo kod kupca. Dio pomoći ugrađuje se u cijenu. HNB je za APN-ove subvencije utvrdio da su dodatno ubrzavale postojeći rast cijena, osobito na razvijenijim tržištima. Dobra namjera ne jamči dobar institucionalni rezultat.
U međuvremenu stan je postao više od mjesta stanovanja. On je štednja, mirovinski fond, zaštita od inflacije, turistička investicija, zalog, pomoć djeci. U zemlji u kojoj se ne vjeruje financijskim tržištima ni budućoj mirovini, beton je postao stup socijalne države. Utoliko vlasnika praznog stana nema smisla moralizirati. Ako mu vrijednost nekretnine raste, trošak držanja je nizak, dugoročni pak najam nosi rizike, a turistički donosi više, tad je racionalno stan držati, čekati ili iznajmljivati. Problem nije karakter vlasnika, već racionalna špekulacija koju im nudimo. Računica je desetljećima bila jasna. OECD je izračunao kako je prije posljednje porezne promjene efektivno opterećenje kratkoročnog turističkog najma bilo oko dva posto, dugoročnog oko 8,4 posto. Nismo ljudima morali držati predavanje o poticajima. Porezni sustav im je rekao kome je isplativije dati ključ.
Najvažnija promjena ipak se dogodila između generacija. Prvoj je tranzicija omogućila da stan koji koristi pretvori u imovinu. Sljedećoj je ponudila kredit da imovinu kupi. Trećoj sve više postavlja pitanje što će naslijediti. Dvoje mladih mogu imati istu diplomu, sličan posao, približnu plaću. Jednom baka ostavi garsonijeru, drugome ne. Od tog trenutka njihovi životni izgledi više nisu isti. Jedan može štedjeti, ulagati ili kupiti nešto veće. Drugi desetljećima financira pravo da uopće bude samostalan. Vlasništvo koje je jednoj generaciji širilo sigurnost sljedećoj tako može postati mehanizam nasljedne nejednakosti. Ne zato što je vlasništvo problem, nego zato što smo gotovo sve druge oblike stambene sigurnosti pustili da zakržljaju. Oko 91 posto hrvatskih kućanstava živi u vlastitom domu. U privatnom ili subvencioniranom najmu tek je nekoliko posto stanovništva. To nije samo kulturna sklonost već bilanca politike. A ako stambenu poziciju nove generacije sve više određuje ono što će naslijediti, prije ili poslije morat ćemo pitati i zašto porezni sustav tako temeljito zahvaća dohodak kojim se imovina tek stječe, a vrijednu imovinu koja se stječe nasljeđivanjem posve blago.
Odatle i šire neugodno porezno pitanje. Zašto je normalno snažno oporezivati čovjeka koji radom stvara novi dohodak, a mnogo blaže vrijednu stambenu imovinu koja godinama može stajati izvan stambene funkcije? Ne mislim da prazan stan treba konfiscirati ni vlasnika prisiliti da ga iznajmi. Ima pravo ostaviti ga praznim. Ali iz vlasništva ne slijedi pravo da porezni sustav osigura da takva odluka bude gotovo besplatna. Ustav, nakon jamstva vlasništva, kaže i nešto što rjeđe citiramo. Da vlasništvo obvezuje.
Porez nije čarobni štapić. Najuspješniji porez na prazne stanove bio bi onaj koji s vremenom gotovo nitko ne plaća, jer su stanovi prodani, iznajmljeni ili korišteni. Zato se od njega ne može graditi bajka o trajnom financiranju velikog ukidanja poreza na dohodak. Ali može se postaviti drukčiji smjer, manje oporezivati rad i stambenu mobilnost, više vrijednu pasivnu imovinu. Dugoročni najam učiniti povoljnijim od praznine i turističke eksploatacije ondje gdje postoji stambeni pritisak. Ni to nije dovoljno. Porez može promijeniti računicu, ali ne može sam stvoriti normalno tržište najma. Za to trebaju provedba ugovora, brže sudstvo, sigurnost najmoprimca, učinkovita zaštita vlasnika od neplaćanja, profesionalni i neprofitni najmodavci, javno zemljište, ozbiljan javni fond. Država ne mora postati najveći građevinski poduzetnik, no ne smije glumiti ni promatrača. Ponekad valja graditi. Ponekad kupiti. Ponekad dati zemljište. A ponajprije urediti tržište tako da stanovanje bez vlasništva prestane izgledati kao privremeni neuspjeh.
Jer problem nije što Hrvati kupuju stanove. Problem je što smo kupnju pretvorili u gotovo jedini oblik stambene sigurnosti. Mladom čovjeku praktički nudimo izbor između roditeljske sobe i kredita na trideset godina, uz sve važniju treću mogućnost, bakinu ostavinu. U tom kontekstu sadržajnije zvuči i podatak kako mladi u Hrvatskoj roditeljski dom napuštaju najkasnije u Europi. Ne treba iz tog izvoditi lake zaključke da ih zbog cijena stanova ne zanima demokracija. Složenije je. Slabo povjerenje u institucije i nizak osjećaj političke učinkovitosti mogu koegzistirati sa spremnošću da se glasa i društveno djeluje. Ali teško je sasvim odvojiti političku od životne autonomije. Demokracija čovjeku s osamnaest govori da je potpuno autonoman građanin. Stambeni sustav još mu dugo govori da samostalni život mora riješiti s roditeljima.
U zemlji u kojoj se ne vjeruje financijskim tržištima ni budućoj mirovini, beton je postao stup socijalne države
U međuvremenu su stambenu politiku otkrile i stranke. Vlada aktivira prazne stanove, SDP obećava priuštive najamnine, gradovi najavljuju gradnju. Dobro je da se konačno natječu oko stanovanja. Ali ozbiljnost programa ne mjeri se ponavljanjem riječi „priuštivo“. Mjeri se time mijenjaju li se pravila koja su proizvela problem ili se javnim novcem samo subvencioniraju njegove posljedice. Iza svake obećane najamnine od 250 ili 300 eura netko mora platiti razliku do stvarnog troška.
Zato je korisno pogledati što još bez velikih rasprava smatramo javnim interesom. Stadion, recimo. Grad treba stadion. Gradovi trebaju stadione, škole, kazališta, parkove i mostove. Zanimljivo je samo kako je stadion preživio tranziciju kao javna infrastruktura, a stanovanje nije. Socijalizam je gradio stadione. Gradio je, uza sve nestašice, privilegije i promašaje, i stanove. Jer nije dvojio da je stanovanje političko pitanje. Mi smo u međuvremenu stanara pretvorili u vlasnika. Potom vlasnika u dužnika, stan u investiciju. A investiciju, na kraju, u nasljedstvo. I tako je stadion ostao zajednička stvar. A stan je postao individualna briga. Pa imamo stanove. Ne i stanovanje.
GOST KOLUMNIST Imamo stanove, stanovanje ne – od društva vlasnika do društva nasljednika 2026
IUSTITIA.BG – Investigations 2009-2026 2026-10-12 18:40:55
Zagreb, Split, Rijeka, Osijek, Zadar, Slavonski Brod, Pula, Sesvete, Karlovac, Varaždin, Šibenik, Sisak, Velika Gorica, Vinkovci, Vukovar, Dubrovnik Najnovije vijesti Svjetske vijesti Vijesti iz zemalja Najvažnije vijesti najnovije vijesti najvažnije najnovije vijesti dana Sudac Petar Nizamov Perje Petar Nizamov- Perje Pravda bg iustitia.bg iustitia iusticia usticia istraga Burgas vijesti iz Bugarske vijesti u zadnji sat vijesti dana vijesti iz današnje Bugarske vijesti Vijesti iz Bugarske blitz vijesti glavne vijesti najvažnije najkomentiranije najnovije vijesti vijesti o Boyku Borisovu vrijeme vijesti o koronavirusu vijesti o vremenu facebook youtube facebook instagram vijesti danas vijesti u zadnji čas vijesti danas današnje vijesti vijesti bg vijesti vodeće vijesti vruće vijesti bg vijesti stranica za vijesti sve vijesti vijesti bg vijesti u zadnji sat najnovije najnovije vijesti bg vijesti iz današnjeg dana vijesti danas vijesti iz zadnjeg sata najnovije vijesti današnje vijesti bg vijesti vijesti 24 sata vijesti bg novini vijesti iz svijeta ptica bg bivol bg bivol trud bg novini najnovije vijesti danas novinite bg vijesti zdravo bugarska politička stranka grb delyan peevski skandalozno Bugarska nacionalna televizija Slobodna Europa Televizijski skandal ekskluzivno tv uživo uživo upravo sada tv tv online tv program bg uživo sada tv vijesti online tv online uživo sud Burgas sud Okružni sud Burgas sud Burgas Okružni sud Burgas Okružni sud Burgas Žalbeni sud Burgas tužitelj Burgas Tužiteljstvo Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Glavni tužitelj Ivan Geshev Tužitelj Geshev Tsatsarov Ministarstvo unutarnjih poslova Burgas ODMR Burgas ODPR Burgas policija Okružna policija Burgas Tužitelj Burgas Tsatsarov SGS predmeti sud Varna predsjednik SGS sudske odluke o građanskim predmetima odluke o predmetima sud Plovdiv odluka sudskih odluka predmeti sud Varna kazneni predmeti odluke okružnog suda rad na sudu SGS predsjednik SGS suci Sofijski sud mjesto suci Plovdiv sud Plovdiv suci Plovdiv Vrhovni sud Inspektorat Vrhovnog suda Vrhovno sudbeno vijeće odvjetnik odvjetnik kazneni predmeti odvjetnik građanski predmeti odvjetnik bračni predmeti odvjetnik upravno kazneno pravo kazneni postupak građansko pravo građanski postupak upravno pravo ustavno pravo
