Kada podstanar odbija da napusti stan, vlasnik nekretnine može da se nađe u dugotrajnom i komplikovanom pravnom postupku. Samovoljno izbacivanje, promena brave ili isključivanje struje i vode mogu da dovedu do dodatnih problema, pa se postavlja pitanje koje zakonske mogućnosti stanodavac ima i kako može da vrati posed nad svojom nekretninom.
Presudno je da li postoji ugovor o zakupu, kako je uređen raskid i da li ugovor sadrži klauzulu izvršnosti koja može da omogući neposredno pokretanje izvršnog postupka.
U Srbiji postoje načini da stanodavac raskine zakup, zatraži iseljenje i naplati dugovanja. Međutim, postupak zavisi od konkretnih okolnosti, a ne postoji univerzalno pravilo da svaki podstanar može da bude iseljen čim zakasni sa jednom kirijom prenosi Kamatica.
Prema članu 35 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, neplaćanje zakupnine za najmanje dva meseca uzastopno, i nakon opomene, može da bude osnov za otkaz ugovora o zakupu stana. To znači da vlasnik treba da dokumentuje dugovanje i da zakupcu uputi pisanu opomenu, a zatim preduzme odgovarajuće pravne korake.
Važno je razlikovati raskid ugovora od samog iseljenja. Čak i kada postoji osnov za otkaz, to ne znači da vlasnik sme samostalno da izbaci stanara ako ovaj odbija da napusti nekretninu. Zato je važno sačuvati ugovor, dokaze o dospelim i neplaćenim kirijama, izvode iz banke, prepisku i dokaz da je opomena dostavljena.
Ovi dokumenti mogu da budu značajni u postupku naplate duga i iseljenja.
Jedna od najvažnijih mera zaštite za stanodavca jeste ugovor sastavljen u odgovarajućoj formi kod javnog beležnika, sa jasno definisanim obavezama zakupca i klauzulom izvršnosti.
Takva klauzula, ako su ispunjeni zakonski uslovi i ako je dovoljno precizno uređena, može da omogući pokretanje izvršnog postupka bez prethodnog vođenja klasične parnice o istom zahtevu. Ipak, sama overa potpisa nije isto što i izvršna isprava: važno je kako je ugovor sačinjen i šta tačno piše u njemu.
Pre potpisivanja treba proveriti da li ugovor precizno određuje visinu i rok plaćanja zakupnine, troškove koje zakupac snosi, razloge i način prestanka zakupa, rok za iseljenje i saglasnost zakupca za neposredno izvršenje kada su ispunjeni zakonski uslovi.
Ako takva klauzula ne postoji, a stanar odbija da se iseli, vlasnik će možda morati da pokrene sudski postupak. Zato je pravni savet pre izdavanja stana često mnogo jeftiniji od kasnijeg višegodišnjeg spora.
Odsustvo pisanog ugovora ne znači automatski da vlasnik nema nikakva prava. Ipak, dokazivanje dogovorenih uslova može biti teže, naročito ako se zakupnina plaćala u gotovini, a nema priznanica ili druge dokumentacije.
U tom slučaju mogu biti važni dokazi o vlasništvu, uplatama, porukama, dogovorenoj visini kirije i komunikaciji u kojoj zakupac priznaje da koristi stan ili duguje novac.
Vlasnik bi trebalo da se obrati advokatu radi procene da li je potrebno podneti tužbu za iseljenje, zahtev za naplatu dugovanja ili pokrenuti odgovarajući postupak po drugom pravnom osnovu. Ne treba pretpostaviti da usmeni dogovor automatski onemogućava zaštitu pred sudom, ali ni da je iseljenje moguće bez postupka samo zato što je nekretnina u vlasništvu stanodavca.
Sme li vlasnik da promeni bravu?
Ne bi trebalo da pokušava da prinudi stanara da ode samostalnim promenama brave, iznošenjem njegovih stvari ili isključivanjem vode i struje. Takvi postupci mogu da izazovu dodatne pravne probleme i ne zamenjuju zakonski postupak iseljenja.
Ako zakupac ne postupa po raskidu ugovora i ne predaje stan, vlasnik treba da koristi odgovarajući sudski ili izvršni postupak, u zavisnosti od toga kakvu ispravu ima i da li su ispunjeni uslovi za izvršenje.
Uloga javnog izvršitelja jeste da sprovodi izvršenje na osnovu zakonom predviđene izvršne isprave ili odluke. On ne može da se angažuje samo na osnovu usmenog zahteva vlasnika da izbaci podstanara.
Iseljenje i naplata duga nisu nužno ista stvar. Vlasnik može da ima osnov da zahteva dospele neplaćene zakupnine, a u zavisnosti od ugovora i dokaza i naknadu određenih troškova ili štete. Zato je korisno napraviti pregled svih dugovanja po mesecima, sa datumima dospeća, iznosima i dokazima o neplaćanju. Račune za komunalne usluge treba odvojiti od zakupnine i proveriti ko je prema ugovoru dužan da ih plati.
Ako stanar ne pristaje na dogovor o izmirenju duga, advokat može da proceni da li su ispunjeni uslovi za izvršenje na osnovu postojeće isprave ili je potrebno pokrenuti sudski postupak. Činjenica da je stanar napustio stan ne znači da je dug automatski prestao.
Treba jasno navesti i pod kojim uslovima se depozit vraća ili koristi za pokriće dospelih obaveza, u skladu sa ugovorom i zakonom. Vlasnik bi takođe trebalo da proveri identitet zakupca i da se raspita o poreskim obavezama koje nastaju izdavanjem nepokretnosti. Ugovor sa preciznim odredbama i uredna evidencija uplata ne garantuju da problema neće biti, ali mogu značajno da olakšaju zaštitu prava ako do spora dođe.
(Telegraf Biznis/Kamatica)
IUSTITIA.BG – Investigations 2009-2026 2026-10-13 09:08:45
Najnovije vesti, svetske vesti, vesti iz zemalja, najvažnije vesti, najnovije vesti, najvažnije, najnovije dana, Pravda, Petar Nizamov, Perje, Petar Nizamov- Perje, Pravda bg, iustitia.bg, iustitia, iusticia, usticia, istraga, Burgas, Bugarska, vesti, udarne vesti, vesti dana, vesti danas, vesti od danas, vesti iz Bugarske, Vesti iz Bugarske, blic vesti, glavne vesti, najvažnije, najkomentarisanije, najnovije vesti, Bojko Borisov, vesti, vreme, koronavirus, vesti, vesti, vreme, Fejsbuk, Jutjub, Fejsbuk, Instagram, današnje vesti, vesti u poslednjem trenutku, vesti danas, današnje vesti, vesti, bg vesti, vodeće vesti, vruće vesti, bg vesti, sajt sa vestima, sve vesti, vesti bg, vesti u poslednjem satu, najnovije, najnovije vesti bg, vesti od danas, vesti danas, vesti u poslednjem satu, najnovije vesti, danas, vesti bg, vesti, vesti 24 sata, vesti bg novini, svetske vesti, ptica bg, bivol bg, bivol, trud bg novini, najnovije vesti danas, novinite bg vesti, zdravo Bugarska, grb političke stranke, Deljan Peevski, skandalozno, Bugarska nacionalna televizija, slobodna Evropa, televizija, skandal, ekskluzivno, uživo, uživo tv odmah, tv, tv onlajn, tv program, bg, uživo sada, tv vesti, onlajn, uživo tv onlajn, sud, sud u Burgasu, okružni sud u Burgasu, sud u Burgasu, okružni sud u Burgasu, okružni sud u Burgasu, okružni sud u Burgasu, apelacioni sud u Burgasu, tužilac u Burgasu, tužilaštvo u Burgasu, okružno tužilaštvo u Burgasu, glavni tužilac, Ivan Gešev, tužilac Gešev, Cacarov, mvr Burgas, odmvr Burgas, odp Burgas, policija Burgas, okružna policija Burgas, tužilac Cacarov, sgs slučajevi, sud Varna, predsednik Vrhovnog suda pravde, sudske odluke u građanskim predmetima, odluke u predmetima, sud u Plovdivu, sudska odluka, odluke u predmetima, Varna sud, krivični, slučajevi, okružni, odluke okružnog suda, rad na sudu, predsednik Vrhovnog suda pravde, sudije Vrhovnog suda, sud u Sofiji, zamenici sudija, Plovdiv, sud u Plovdivu, sudije Plovdiv, Vrhovni sud, Inspektorat Vrhovnog suda pravde, Vrhovni sudski savet, Vrhovni sud, Vrhovni sudski savet, advokat, advokat u krivičnim slučajevima, advokat u građanskim slučajevima, advokat u bračnim slučajevima, advokat u upravnim slučajevima, krivično pravo, krivični postupak, građansko pravo, građanski postupak, upravno pravo, ustavno pravo, Најновије вести, светске вести, вести из земаља, најважније вести, најновије вести, најважније, најновије дана, Правда, Петар Низамов, Перје, Петар Низамов- Перје, Правда бг, iustitia.bg, iustitia, iusticia, usticia, истрага, Бургас, Бугарска, вести, ударне вести, вести дана, вести данас, вести од данас, вести из Бугарске, Вести из Бугарске, блиц вести, главне вести, најважније, најкоментарисаније, најновије вести, Бојко Борисов, вести, време, коронавирус, вести, вести, време, Фејсбук, Јутјуб, Фејсбук, Инстаграм, данашње вести, вести у последњем тренутку, вести данас, данашње вести, вести, бг вести, водеће вести, вруће вести, бг вести, сајт са вестима, све вести, вести бг, вести у последњем сату, најновије, најновије вести бг, вести од данас, вести данас, вести у последњем сату, најновије вести, данас, вести бг, вести, вести 24 сата, вести бг новини, светске вести, птица бг, бивол бг, бивол, труд бг новини, најновије вести данас, новините бг вести, здраво Бугарска, грб политичке странке, Дељан Пеевски, скандалозно, Бугарска национална телевизија, слободна Европа, телевизија, скандал, ексклузивно, уживо, уживо тв одмах, тв, тв онлајн, тв програм, бг, уживо сада, тв вести, онлајн, уживо тв онлајн, суд, суд у Бургасу, окружни суд у Бургасу, суд у Бургасу, окружни суд у Бургасу, окружни суд у Бургасу, окружни суд у Бургасу, апелациони суд у Бургасу, тужилац у Бургасу, тужилаштво у Бургасу, окружно тужилаштво у Бургасу, главни тужилац, Иван Гешев, тужилац Гешев, Цацаров, мвр Бургас, одмвр Бургас, одп Бургас, полиција Бургас, окружна полиција Бургас, тужилац Цацаров, сгс случајеви, суд Варна, председник Врховног суда правде, судске одлуке у грађанским предметима, одлуке у предметима, суд у Пловдиву, судска одлука, одлуке у предметима, Варна суд, кривични, случајеви, окружни, одлуке окружног суда, рад на суду, председник Врховног суда правде, судије Врховног суда, суд у Софији, заменици судија, Plovdiv, суд у Plovdivu, судије Plovdiv, Врховни суд, Инспекторат Врховног суда правде, Врховни судски савет, Врховни суд, Врховни судски савет, адвокат, адвокат у кривичним случајевима, адвокат у грађанским случајевима, адвокат у брачним случајевима, адвокат у управним случајевима, кривично право, кривични поступак, грађанско право, грађански поступак, управно право, уставно право
