Yine ODTÜ ormanında gizlice çalışan iş makinelerinin haberleri geldi. Daha basında haber olmadı. ODTÜ ormanında geçirilmek istenilen bu yol aslında bir rant filminin üçüncü sezonu gibi. İlk iki sezonda Melih Gökçek vardı ama son sezon yerine gelen oyuncu performansı ile onu aratmadı. 

Dizimiz 2012’de oynanmaya başladı. Gökçek belediye başkanlığının zirvesindeydi. Ankara Büyükşehir eliyle Ahlatlıbel sırtları ve Gölbaşı arasındaki yamaçta o iki mahallede imar kararları art arda akıyordu. Bir anda tarlalar toplanıyor, emlakçılar toplanan bu tarlaları müteahhitlere veriyor, müteahhitler de tapuları alıp soluğu belediyede alıyordu. Belediye imar komisyonu hemen imar artışını planlıyor, imar dairesi işliyor ve belediye meclisinden de oy birliği ile tarlalar yüksek katlı rezidansa dönüyordu. Burada öyle bir rant vardı ki Hollywood filminin soygun filmlerinden daha çok sıfırlıydı. 

Sahneye önce Akfen İnşaat geldi. Sonra Sinpaş. Sonra bir düzine aile şirketi daha. Tarla „proje“ oldu. Proje „lüks rezidans“ oldu. Ve ODTÜ Yolu, o yıllardan bu yana, hem açılıp hem kapanarak sahnenin arka planında bekledi.

İmar kararlarının altın çağı: 2012–2017

Gökçek döneminde Ahlatlıbel-İncek koridoruna toplamda 8 büyük proje girdi. Bunların çoğu ODTÜ kampüsünün hemen güneyine ya da kampüs sınırından itibaren birkaç yüz metre ötesine yerleşti. Tarım ve yeşil alan niteliğindeki parseller, Gölbaşı Belediyesi ve Ankara Büyükşehir’in art arda gelen imar revizyonlarıyla konut alanına çevrildi. Emsal artışları sayesinde aynı arsa daha fazla kat hakkı üretti, arsa alım fiyatı ile satış geliri arasındaki makas açıldı.

Bu dönemin en büyük oyuncusu Akfen İnşaat’tır. İncek Loft (2012–2016, 1.199 birim) ve Bulvar Loft (2015–2017, 822 birim) projeleriyle koridora ilk büyük sermaye girişini yapan Akfen, yalnızca bu iki projede 2026 fiyatlarıyla tahmini azami ~57 milyar TL’lik bir proje portföyü oluşturdu. Akfen’in sahibi Hamdi Akın‘ın adı, sonraki yıllarda Paradise Papers’ta geçecek, İDO özelleştirme tartışmalarında yeniden gündeme gelecekti. Ama 2012’de Ahlatlıbel’de inşaat başladığında, gündem yalnızca „modern yaşam alanları”ydı.

Sinpaş GYO da bu sezonu kaçırmadı. İncek Life, Blue, Green ve Palas projeleriyle koridora toplamda 1.053 birim, tahmini 28 milyar TL’lik değer yerleştirdi. Sinpaş’ın Gökçek dönemi Ankara’sıyla ilişkisi doğrudan bir yolsuzluk belgesiyle kanıtlanmış değil; ancak bir GYO’nun, dönemin imar kararlarından bu denli yararlanması yapısal bir örüntü olarak okurken dikkate değer.

Kaçak belediye iş makineleri

Gökçek’in ayrılmasından dört yıl sonra, yeni belediye yönetimi farklı bir siyasi kulvarda görünüyordu. Ama koridor büyümeye devam etti. Asıl sahne ise ODTÜ‘nün içindeydi.

Temmuz 2021’de, tam da ikinci inşaat dalgasının koridorda yoğunlaştığı günlerde, ODTÜ kampüsüne iş makineleri girdi. Gizlice. O ilk girdikleri gün yoldan geçen biri tespit etti ve görüntüleri paylaşınca herkes şok oldu. Gelen tepkiler sonrası „yanlışlıkla girdi“ diyen belediye yetkilisi de oldu, „taş almaya girdiler“ diyen de — ama bunların da manipülasyon olduğu ortaya çıktı. Çünkü arkada hazırlanan bir ihale vardı. Projeye karşı olduğunu söyleyen, „halka soracağız“ diyen Mansur Yavaş sözünden dönmüş, Gökçek’in projesini hayata geçirme derdine düşmüştü. İhale ortaya çıktı: 47 şirket katılmıştı, halkın haberi yoktu. Gelen tepkiler sonucunda projenin ODTÜ hariç Ahlatlıbel-Gölbaşı tarafı başladı.

2022’de yeniden denendi. Proje ısıtıldı, plan değişikliği kılıfıyla piyasaya çıkartıldı. Belediye önünde eylemler başladı, basın açıklamaları yapıldı.

Belediye de hiç boş durmadı, kafa karıştırıcı pek çok açıklama ile olayı manipüle etti. Belediyenin açıklamaları ile çekilen projeye 1730 dilekçe ile itiraz edildi. Ankaralılar Belediye Meclisi toplantısını izlemek isteyince güvenlik görevlilileri öğrencilere saldırarak iliklerimize kadar Gökçek’i içimizde hissettik.

Evet 2021’deki ifşa etkili olmuş ama Yavaş’ı vazgeçirmemişti. 2022’deki eylemler de etkili oldu ama gelişmelerden vazgeçirmediğini anlıyoruz.

2024’te ilginç bir şey oldu ve Mansur Yavaş Gölbaşı belediye başkanlığı için bu rantın mimarlarından biri olan ve 2009-2014 arasında MHP’de yer alan Yakup Odabaşı’nı Gölbaşı belediye başkanını aday gösterdi. İşte o Odabaşı 6 meclis üyesiyle birlikte Gökçek’in partisi AKP’ye geçti. „AKP, 153 oyla alamadığı belediyeyi transferle aldı“ diye yazdılar. Çember kapandı.

Belediyeye öğrenciler girmek isterken dayak atılıyordu ama müteahhitler ne yapıyordu? Onlar imar artışı için koridorlarda lobi yapıyordu bakalım: Faras İnşaat, High Hill ve Panorama İncek projeleriyle 818 birim ekliyordu. Şah Yapı, Corner İncek, Sunset İncek art arda açılıyordu. Toplam 10 projeyle ikinci dalga tamamlandı: 3.000’i aşkın yeni birim, yaklaşık 70 milyar TL’lik ek portföy.

Yol olmadan bu kadarı yeterliydi. Yol olsaydı daha fazlası mümkündü.

Yavaş, Gökçek’in bıraktığı yarım işi tamamlıyor. Sahne değişti, senaryo değişmedi.

9 yıl sonra, yeniden: 2026

Şimdi buradayız. Gökçek’in ayrılmasından 9 yıl sonra. Ahlatlıbel-Gölbaşı kepçe sahnesinden 4 yıl sonra. ODTÜ Yolu projesi yeniden masada. Bu kez daha ısrarcı,  daha tecrübeli, daha kararlı. Kimseye haber vermeden iş makineleri Ahlatlıbel tarafından gizlice girip yolun ihtiyacını görmeye başlıyor. Hiçbir yerde kaydı da yok! Kaldı ki bu üç dönemde ciddi rant birikmiş. Şimdi önce o biriken rant projelerinin zaman çizelgesine bakalım. Dikkatinizi çeken rantta bir istikrar yok mu? Elbette Yavaş döneminin Gökçek dönemini aratmadığı da ortada.

Koridorda 2020 sonrasında başlayan 11 projeyi göreceksiniz: Jewel İncek (1.166 birim, 2023–2027), Akadia İncek (910 birim, 2022–2025), Onyx İncek (454 birim, 2023–2027), Natura Orman (524 birim, 2023–2025)… Bunların tamamı, yolun açılmasıyla erişim süresi ciddi biçimde düşecek bir kentin güneyine yapılıyor. Bu projeler satışa çıkarken tanıtım materyallerinde „çevre yoluna yakınlık“ vurgusu var, ama henüz o yol yok. Yol açıldığında bu konutların değeri, mevcut duruma kıyasla ciddi biçimde artacak. Alıcılar zaten bu artışı fiyatlıyor; satıcılar da.

Rantın bedeli!

Ortaya çıkan rant çeyrek trilyon TL yaptı bile. Yaklaşık 263 milyar TL. Yani köylünün buğday ektiği bu iki köy şimdi mahalle olmuş ve müteahhit-belediye işbirliği ile şimdiden 563 milyar TL’lik rantı kucaklamış durumda. Şimdi bu rantın yarattığı basıncı düşünün. Şehrin dışında bu tarım arazilerinde dikilen bu kuleler şehre nasıl gidecek? Bunun yarattığı basıncı anlamak için rantın krokisine de bakalım. Krokiye bakınca o yola iştahla bakan bir dizi proje görüyorsunuz değil mi?

Bunlar rantın ihtiyaç duyduğu yollar. Bunlar Taşpınar ve Kızılşar bölgesine yapılan residans projeleri için gerekli olan yollar. Peki yol açılınca o tarlalar da “benim rantım nerede” demeyecek mi? Onlar da belediye meclislerinde alınan ya da aldırılacak kararları hayata geçirmek istemeyecek mi? 

Soru: Yol açılınca ne açılacak?

Koridorda henüz geliştirilmemiş, ancak imar sınırları içinde ya da revizyona açık geniş parseller var. Bunlar için aşağıda bir tahmin yapalım. 

Boş olan araziler şirketlerde toplanınca bir değer kazanacak, belediyeden yüksek imar imtiyazı alınca değer kazanmaktan öte değeri katlanacak. Kesin veri için Gölbaşı Belediyesi imar planları ve tapu kayıtları gerekli ama onu vermeyeceklerine göre emlak sitelerinden hesap yapınca yaklaşık yarım trilyon lira, ya da 566  milyar TL yeni rant geliyor. 

Yani ODTÜ Yolu’nun „asıl faturası“ şu: Mevcut 263 milyar TL’nin üzerine, önümüzdeki on-on beş yılda 550-850 milyar TL arasında yeni proje değeri ve 50-110 milyar TL arasında doğrudan arazi rantı. Tüm bunun kaynağı, bir kamu kararı.

Bu rakamların gerçekliğini kavramak için dolar bazına çekmek yeterli. 2010’da bu arazilerin tamamı birkaç milyon dolardı. Bugün 48 TL/$ kurunda bu iki mahallenin taşıdığı portföy 5,5 milyar dolar. ODTÜ Yolu açılıp boş parseller dolduğunda rakam 17 milyar dolara ulaşacak. Manhattan’ın yoğun semtleriyle aynı ligin rakamları — ama şu farkla: Orada bu değerin bir kısmı kamu bütçesine „betterment levy“ ya da kentsel dönüşüm vergisiyle döner. Türkiye’de böyle bir mekanizma yok. Bir belediye kararı tarlayı rezidansa çeviriyor, kâr tamamen özel cebe gidiyor.

Mekanizma | Rantın anatomisi: Üç aşama

Bu hikâye kendiliğinden olmadı. Belirli bir mekanizmanın ürünü.

Birinci aşama — İmar: Tarım ya da orman niteliğindeki arazi konut alanına çevrilir. Bu kararı Gölbaşı Belediyesi ya da Ankara Büyükşehir verir. Karar kâğıt üzerinde teknik görünür; gerekçe „planlı kentleşme“dir. Ama kararın zamanlama ve sınırları, hangi parselin kazanacağını belirler. Kazananlar, çoğunlukla karardan önce araziyi satın almış olanlardır.

İkinci aşama — Emsal artışı: Konut alanına çevrilen parsel için yapı yoğunluğu (TAKS/KAKS) yükseltilir. Aynı arsa artık daha fazla kat hakkı üretir. Geliştirici, aynı arsa maliyetiyle daha fazla birim üretir; satış fiyatı birim başına belirlenir; kâr katlanır.

Üçüncü aşama — Altyapı vaadi: ODTÜ Yolu gibi planlanan bir güzergah, inşaat başlamadan yıllar önce fiyatları şişirir. „Yol gelecek“ haberi arsa değerini artırır; konut alıcısı bu değer artışını bizzat finanse eder. Yol açılınca mevcut konutların değeri gerçekten artar — ama bu değeri yaratan karar kamuya aittir, fayda özel sermayeye gider.

Bu üçlü mekanizmanın çıktısı, iktisatta „rant transferi“ olarak tanımlanır: kamusal kararlarla üretilen değer artışının özel sermayeye aktarılması. Bütçeye dönen vergi yok; değer artış payı yok; kamu yararı dengesi yok.

Oyuncular: Pastanın en büyük dilimleri

Koridordaki ~263 milyar TL’lik belgelenmiş portföyün yüzde kırktan fazlası üç ismin elinde.

Akfen İnşaat (Hamdi Akın) — 57 milyar TL, 2 proje. Akfen, AKP iktidarıyla paralel büyüyen bir şirket profili çiziyor: İDO özelleştirmesi, şehir hastanesi PPP ihaleleri, Paradise Papers’ta geçen vergi yapılanmaları. İncek’teki varlığı bu tablonun bir parçası; tesadüf değil, örüntü.

Fırat Life Style (Bekir Fırat) — 38 milyar TL, 4 proje. Kapalı bir aile şirketi. Belgelenmiş siyasi bağlantı yok, ama Gökçek döneminde koridora girmiş ve her imar revizyonundan yararlanmış bir profil. Relax İncek’ten Natura Orman’a uzanan çizgi, on yıllık imar rantı tarihinin doğal tablosu.

Sinpaş GYO (Avni Çelik) — 28 milyar TL, 4 proje. Borsa İstanbul’da işlem gören bir şirket. Gökçek dönemi imar değişikliklerinden yapısal olarak yararlanan bir borsa şirketi — yani bu rantın bir kısmı, emekli maaşı bağlanmış küçük yatırımcıdan da geçiyor.

Kim kaybediyor?

Bu tabloda kazananlar net: Akfen, Fırat, Sinpaş, isimsiz arazi sahipleri. Kaybedenin de adı var.

Bu konutları inşa eden işçiler, kapıyı kapatıp gittiklerinde içeri giremeyecek. Ankara’nın öğretmeni, hemşiresi, belediye personeli bu projelerden birinde oturmak için 25-30 yıllık maaşını peşin vermesi gerekiyor. ODTÜ ormanını halkın ormanı sanan Ankaralı, o ormandan geçecek yolun kimin erişimini kolaylaştırdığını şimdi görüyor. Ve bu yolu döşeyecek olan kamusal bütçe — yani vergisiyle bu rant makinesini sübvanse eden herkes.

Rant; arazi sahibine inşaat izni, müteahhide kat hakkı, yatırımcıya değer artışı olarak dağıtılıyor. Fatura ise tek adrese: kamuya.

Final: Yol kimin için açılıyor?

Bu hikâyenin sonunda sorulacak tek soru şu: Bu yol kimin için açılıyor?

ODTÜ Yolu, kampüs üzerinden geçmesi planlanan bir güzergah. Kampüs, binlerce öğrencinin ve çalışanın kullandığı, onlarca yıllık ağaç örtüsüne sahip, kamuya ait bir alan. Bu alanın bir bölümünü yok edecek yol, „Ankaralıların trafik sorununu çözmek için“ sunuluyor. Ama Ahlatlıbel-İncek koridorundaki 29 projenin tamamı, bu yol açılmadan da inşa edildi, satıldı. Yol var olmadan da 11.795 birim üretildi.

2021’de iş makinelerinin ifşası, 2022’de belediye önünde Ankaralıların nöbetleri bunu durdurdu. ODTÜ öğrencileri ABB önünde „Mansur elini ODTÜ‘den çek“ diye haykırdı; kameralar görüntüledi; ülke duydu. Polis eyleme saldırdı — bu da kayıt altına alındı. O tepki somut bir şeydi.

Şimdi 2026’dayız. Makineler yeniden gizlice girdi… Koridorda ~51 milyar TL’lik boş arazi rantı birikmekte; üçüncü dalganın 11 projesi teslim beklemekte; yol açılmadan değer artışı gerçekleşmeyecek.

Bu bir altyapı yatırımı değil. Bu, bir rant talebinin kamusal kaynaklarla karşılanması. Ve 2021’deki o kepçe sahnesinden farklı olarak, bu kez daha az insanın haberi var.

Dizi bitmedi. Son sezon yayında.

Konservatuvarı yakıp Diyanet’e akademi yaptığı için, sokak hayvanlarını toplayıp barınaklarda ölüme terk ettiği için, toplu taşımayı öldürüp ulaşamadığı için, Gökçek’in Kızılırmak suyunu insanlara haber vermeden içirdiği için, asfalt ve beton belediyeciliği sözü alarak seçimlerde destek alıp tersini yaptığı için, tam bir Melih Gökçek belediyeciliği yaptığı için — her birine ve hatta hepsine kızgın olan çok insan var.

2021’de iş makineleri ODTÜ‘ye girdiğinde, bunu durduran bir polis, bir mahkeme, bir parti değildi. Uyanan ve kapıya koşan insanlardı. ODTÜ yolu meselesi bir rant meselesi. Ama çok sıfırlı bir rant bu. Bu rant politikalarına boyun eğmemek, geçmişte yaptığımızı yine, yeniden yapmak bizlere düşüyor.

Veri notu

Proje fiyat ve birim verileri: Emlakjet, Sahibinden, Hepsiemlak satış ilanları (Ocak 2025–Ağustos 2026). Tahmini azami değer = birim sayısı × ortalama zirve birim fiyatı. 2025 tabanına %28,7 yıllık artış (Emlakjet/İncek Ağustos 2026) uygulanarak güncellenmiştir. 

Boş arazi rant tahmini: Sahibinden arsa ilanları (İncek, Gölbaşı, 2025–2026); GYODER konut piyasası raporları (2022–2025).