iustitia.bg Predložene izmjene Zakona o prostornom uređenju otvorile su ozbiljan sukob između investitora i države jer donose stroge limite za etažiranje u turističkim zonama i nejasne iznimke koje bi mogle zaustaviti projekte teške milijarde eura.
Novoosnovana Udruga investitora u hrvatski turizam, koja okuplja najveće domaće i inozemne ulagače, prošlog je tjedna upozorila da bi predloženi tekst zakona mogao momentalno blokirati razvojne planove vrijedne 4,8 milijardi eura. Time se nameće ključno pitanje: jesu li investitori s pravom podigli uzbunu ili je reakcija pretjerana
O toj temi je Poslovni dnevnik razgovarao s Marijem Šerićem, jednim od najiskusnijih stručnjaka za turizam i hotelijerstvo u Hrvatskoj i Europi, koji je radio na više od 180 projekata u 16 država. Završio je Ekonomski fakultet u Zagrebu, magistrirao hotelijerstvo na Sveučilištu Cornell te radio za Horwath International i razvojne odjele Marriott Internationala.
‘Hrvatska vizualno postaje kopija Budve, Sarande i predgrađa po Grčkoj i Turskoj. To nije razvoj nego degradacija’
„Hrvatska od osamostaljenja nikada nije definirala svoje strateške nacionalne interese. Ne znamo kakvu Hrvatsku želimo za 50 godina, a bez vrlo jasnih ciljeva ne možemo planirati ni sljedećih deset. Zato imamo turizam koji se i dalje oslanja na unaprijeđeni koncept sunca i mora iz 1980-ih“, kaže Šerić.
Navodi kako su hotelijeri i poduzetnici godinama gurali sektor naprijed, ali da taj napredak nije bio rezultat državne politike, već pojedinačnog angažmana. Istodobno, Hrvatska i dalje ostvaruje vrlo nisku prosječnu godišnju popunjenost.
PRIVATIZACIJA 2.0 Benčić: Ovaj zakon je božićni poklon Plenkovićeve vlade građevinskim špekulantima
„Lani smo imali rekordnu godinu s 93,6 milijuna noćenja, a naši komercijalni objekti u 1,18 milijuna stalnih postelja rade samo 79 dana pune popunjenosti. Španjolci rade 142 dana. Razlika nije slučajna — oni imaju sadržaje za izvansezonsko razdoblje, mi ne“, upozorava.
„Trideset godina pričamo o produljenju sezone, a nemamo kongresne centre, velike muzeje, kulturne manifestacije međunarodne razine, moderne atrakcije ni golf terene. Bez toga je produljenje sezone samo prazna fraza“, kaže. Posebno ističe da se struktura smještaja u potpunosti otela kontroli.
„U dvadeset godina hoteli su porasli za samo 6 posto, a apartmani više nego dvostruko. Na obali nastaju cijele četvrti bez pločnika, zelenila i infrastrukture. Hrvatska vizualno postaje kopija Budve, Sarande i predgrađa po Grčkoj i Turskoj. To nije razvoj nego degradacija“, ističe Šerić. Dodaje da konkurentske zemlje rade upravo suprotno.
„Na Mediteranu se desetljećima razvijaju višenamjenski kompleksi koji kombiniraju hotele, apartmane i vile, uz ugostiteljske, trgovačke i zabavne sadržaje. Omjeri su u pravilu oko 50% hoteli, oko 50% apartmani i vile. To je standard, ne iznimka“, kaže. Naglašava kako je etažiranje neizostavan dio takvog modela.
‘Ako želite zabraniti aparmanizaciju – definirajte ju’
„Etažiranje i prodaja dijela jedinica nisu anomalija nego nužan dio financijske konstrukcije. Bez toga se veći resorti ne mogu zatvoriti, posebno greenfield projekti gdje infrastruktura nosi ogromne troškove“, objašnjava.
Kaže da su njegova iskustva iz različitih zemalja uvijek pokazivala ista ograničenja. „Radio sam projekte od Maroka do Kazahstana. Uvijek isti problem — projekt je neisplativ ako je sve isključivo komercijalni inventar bez mogućnosti etažiranja i prodaje dijela kapaciteta“, dodaje.
Zbog toga smatra da je smjer zakonskih izmjena posebno zabrinjavajući. „Ako želite zabraniti apartmanizaciju, definirajte ju. Ali nemojte istim potezom blokirati i hotele i resort projekte koji su klasika u Europi. To je kao da zabranite avione jer ne valjaju autobusi“, rekao je.
Dobra namjera, loša provedba
Šerić naglašava kako namjera zakonodavca – suzbijanje apartmanizacije – nije sporna, ali smatra da je način na koji je zakon napisan izrazito problematičan.
„U prijedlogu je sve pomiješano: dobri projekti, loši projekti, apartmani, resorti, hoteli, zone s dozvolama, zone bez dozvola. To stvara kaos i pravnu nesigurnost. Nitko ne zna tko je izuzet od zakona, a tko nije“, smatra.
IZUZETCI Vlada mijenja pravila za one koji svoju nekretninu žele dati na upravljanje državi
„Projekti koji imaju UPU, lokacijsku dozvolu ili visoki stupanj pripremljenosti ne smiju se preko noći naći u sivoj zoni. To je pravno, ekonomski i moralno neprihvatljivo“, upozorava. Za njega je ključno — predvidivost.
„Ovo nije borba između države i investitora. Ovo je pitanje jasnih pravila. Ako se okvir postavi pametno, država dobiva bolje upravljanje prostorom, lokalna zajednica dobiva infrastrukturu i radna mjesta, a investitor dobiva sigurnost da projekt može završiti“, kaže. „Ako biramo zabrane bez kriterija, biramo stagnaciju“, zaključuje.
Resorti kao čuvari prostora
Drugi sugovornik, arhitekt Ante Marić iz studija Atelior, potvrđuje kako je upravo etažiranje jedna od ključnih tema zakona, ali i područje na kojem se događaju najveće pogreške.
„Zakon ne razlikuje nekontroliranu apartmanizaciju od planiranih turističkih kompleksa visokog standarda. To su dvije potpuno različite stvari. U jednom slučaju imate stihiju, u drugom najuređenije cjeline na obali“, kaže Marić.
„Sustav centralnog upravljanja, odnosno ugovor između vlasnika i licenciranog operatera jest instrument koji osigurava da vlasnici ne mogu mijenjati izgled jedinice, širiti je, zatvarati terase ili izbjeći sustav najma. Sve je definirano ugovorom između vlasnika i operatera“, objašnjava.
EH, TA STATISTIKA Bačić kaže da prosječna cijena stana iznosi 2285 eura plus PDV
Zato smatra da dobro planirani resorti zapravo funkcioniraju kao najbolja zaštita prostora. Istodobno upozorava da zakon, iako ima ispravnu namjeru, stvara nove probleme.
„Predložene odredbe jesu na dobrom tragu, ali su toliko nedorečene da stvaraju nove sive zone. Ako želite spriječiti apartmanizaciju, definirajte ju precizno. Ako želite omogućiti razvoj resorta, definirajte uvjete kada je etažiranje dopušteno. Ovaj prijedlog ne radi ni jedno ni drugo“, zaključuje Marić.
BAČIĆEV ZAKON Stručnjaci upozoravaju: Jedna odredba je antieuropska, turizam će propasti 2025 IUSTITIA.BG – Investigations 2009-2025 2025-11-19 16:57:05 Zagreb, Split, Rijeka, Osijek, Zadar, Slavonski Brod, Pula, Sesvete, Karlovac, Varaždin, Šibenik, Sisak, Velika Gorica, Vinkovci, Vukovar, Dubrovnik Najnovije vijesti Svjetske vijesti Vijesti iz zemalja Najvažnije vijesti najnovije vijesti najvažnije najnovije vijesti dana Sudac Petar Nizamov Perje Petar Nizamov- Perje Pravda bg iustitia.bg iustitia iusticia usticia istraga Burgas vijesti iz Bugarske vijesti u zadnji sat vijesti dana vijesti iz današnje Bugarske vijesti Vijesti iz Bugarske blitz vijesti glavne vijesti najvažnije najkomentiranije najnovije vijesti vijesti o Boyku Borisovu vrijeme vijesti o koronavirusu vijesti o vremenu facebook youtube facebook instagram vijesti danas vijesti u zadnji čas vijesti danas današnje vijesti vijesti bg vijesti vodeće vijesti vruće vijesti bg vijesti stranica za vijesti sve vijesti vijesti bg vijesti u zadnji sat najnovije najnovije vijesti bg vijesti iz današnjeg dana vijesti danas vijesti iz zadnjeg sata najnovije vijesti današnje vijesti bg vijesti vijesti 24 sata vijesti bg novini vijesti iz svijeta ptica bg bivol bg bivol trud bg novini najnovije vijesti danas novinite bg vijesti zdravo bugarska politička stranka grb delyan peevski skandalozno Bugarska nacionalna televizija Slobodna Europa Televizijski skandal ekskluzivno tv uživo uživo upravo sada tv tv online tv program bg uživo sada tv vijesti online tv online uživo sud Burgas sud Okružni sud Burgas sud Burgas Okružni sud Burgas Okružni sud Burgas Žalbeni sud Burgas tužitelj Burgas Tužiteljstvo Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Ured okružnog tužiteljstva Burgas Glavni tužitelj Ivan Geshev Tužitelj Geshev Tsatsarov Ministarstvo unutarnjih poslova Burgas ODMR Burgas ODPR Burgas policija Okružna policija Burgas Tužitelj Burgas Tsatsarov SGS predmeti sud Varna predsjednik SGS sudske odluke o građanskim predmetima odluke o predmetima sud Plovdiv odluka sudskih odluka predmeti sud Varna kazneni predmeti odluke okružnog suda rad na sudu SGS predsjednik SGS suci Sofijski sud mjesto suci Plovdiv sud Plovdiv suci Plovdiv Vrhovni sud Inspektorat Vrhovnog suda Vrhovno sudbeno vijeće odvjetnik odvjetnik kazneni predmeti odvjetnik građanski predmeti odvjetnik bračni predmeti odvjetnik upravno kazneno pravo kazneni postupak građansko pravo građanski postupak upravno pravo ustavno pravo
